Manutenzione ordinaria vs straordinaria: che differenza c'è?

La distinzione tra le diverse tipologie di opere edili, ahinoi, non è affatto precisa né tantomeno esiste una lista esaustiva degli interventi possibili. Si fa riferimento quindi al "Testo unico dell'edilizia" (D.P.R. n.380/2001, art. 3) che fa riferimento a 6 categorie:

• manutenzione ordinaria;

• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia;
• nuova costruzione;
• ristrutturazione urbanistica.

Caso per caso, occorre pertanto analizzare le varie condizioni, che possono far ricadere l'intervento in una o nell'altra categoria, considerando che alcune opzioni particolari possono comportare il cambio di categoria. 

Per comprendere meglio riportiamo un esempio: il rifacimento dei pavimenti rientra negli interventi di manutenzione ordinaria, ma se si tratta del rifacimento del pavimento del bagno a seguito del rifacimento dell'impianto idrico allora rientrerà nelle opere di manutenzione straordinaria.

Perché ci interessa distinguere se un intervento ricade nella manutenzione ordinaria o nella manutenzione straordinaria? Questa distinzione è utile per via delle differenti pratiche da avviare, ma anche per capire se si ha diritto alle detrazioni fiscali previste per alcune tipologie di interventi di ristrutturazione. Più nello specifico:

• per la richiesta di eventuali titoli abilitativi: la SCIA è necessaria per la manutenzione straordinaria, mentre non serve per la manutenzione ordinaria;

• per beneficiare delle detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni edilizie, del bonus sul risparmio energetico, del bonus mobili, e del bonus verde: godono delle detrazioni IRPEF i lavori di manutenzione straordinaria eseguiti su immobili residenziali mono familiari, mentre per i condomini le agevolazioni sono previste sia per la manutenzione ordinaria che per la manutenzione straordinaria delle parti comuni;
• per il versamento dell’IVA sui materiali e la manodopera: si applica sia per la manutenzione ordinaria e che per la manutenzione straordinaria;
• per l'accesso a incentivi locali o nazionali;
• per eventuale pagamento di oneri.

Sotto questa classificazione ricadono tutti quei lavori di riparazione e/o mantenimento in efficienza di un immobile. Possono essere lavori che prevedono la riparazione, il rinnovamento e la sostituzione delle finiture degli edifici oppure lavori mirati di mantenimento o integrazione di impianti tecnologici esistenti (elettrico, riscaldamento, ecc). Tutti questi interventi possono essere eseguiti senza il rilascio di titoli abilitativi, rientrano quindi nell'ambito dell'edilizia libera. 

• manutenzione dell'impianto riscaldamento, elettrico o gas;

• riparazione, rinnovamento e sostituzione di porte, finestre e lucernari (senza cambio di dimensione);
• riparazione, rinnovamento e sostituzione di pavimenti, esterni ed interni;
• demolizione e ricostruzione di intonaci;
• realizzazione di controsoffitti in cartongesso;
• tinteggiare di interni ed esterni;
• sostituzione caldaie e radiatori;
• sostituzione di sanitari;
• sostituzione delle piastrelle del bagno;
• montaggio di pannelli solari, impianti fotovoltaici (fuori dai centri storici);
• installazione o sostituzione di elementi esterni come citofoni, videocitofoni, antenne e telecamere, tende da sole, ringhiere, parapetti, recinzioni, muri di cinta, grondaie, davanzali, cornicioni, tegole;
• eliminazione di barriere architettoniche che non comportino l'alterazione della sagoma dell'edificio.

Parliamo di manutenzione straordinaria quando si eseguono lavori più complessi rispetto alla manutenzione ordinaria. Rientrano in questa categoria le opere che comportano una modifica o una sostituzione di elementi strutturali oppure un'innovazione vera e propria, quindi la realizzazione ex novo di impianti tecnologici. Tutto ciò a condizione che gli interventi non comportino l'alterazione della volumetria complessiva dell'edificio e la modifica della destinazione d'uso. Si tratta dunque di lavori che vanno segnalati all'Ufficio Tecnico Comunale mediante le apposite procedure: SCIA quando l'intervento riguarda opere strutturali, CILA per le manutenzioni straordinarie più leggere.

Tra i lavori di manutenzione straordinaria soggetti alla CILA abbiamo:

• l'allacciamento o il rifacimento di fognature esistenti con modifiche del percorso;

• lo spostamento di tramezzi non portanti;
•  le modifiche al dimensionamento e alla collocazione di porte ed infissi;
• la realizzazione di una piscina esterna;
• frazionamento e accorpamento delle unità immobiliari.

Necessitano invece di SCIA lavori come:

• lo spostamento, la demolizione o l'aggiunta di un tramezzo;
• le opere di consolidamento statico;
• la ristrutturazione integrale di un bagno, inclusi gli impianti idrici;
• il rifacimento di rampe e di scale;
• il rifacimento di tetti e sottotetti;
• interventi finalizzati al risparmio energetico.