È possibile dividere un appartamento in due? La risposta è sì, anche se dipende dal caso specifico. Si tratta, infatti, di una tipologia di progetto diffusa quando l'obiettivo è ottimizzare la redditività di un immobile, adeguarsi ai cambiamenti delle norme urbanistiche oppure adattarsi alle esigenze familiari, come, ad esempio, in casi di divorzio o per accogliere altri familiari (figli, nonni...) senza rinunciare alla privacy.
Tuttavia, per dividere un appartamento in due abitazioni distinte non è sufficiente costruire un tramezzo. Per questa trasformazione è fondamentale rispettare le normative urbanistiche locali, disporre di un progetto tecnico e svolgere un iter legale e amministrativo.
In questo articolo, vediamo tutti i passaggi da compiere per dividere un appartamento ed i cambiamenti che questa trasformazione comporta, dai permessi necessari alla gestione delle forniture e le imposte da pagare.
In questo articolo
- Si può dividere un appartamento in due?
- Come dividere una casa già costruita in due unità abitative?
- Cosa cambia una volta realizzata la divisione di una casa in due abitazioni?
Si può dividere un appartamento in due?
In via generale sì, è possibile dividere un appartamento in due unità abitative, purché vengano rispettate le normative vigenti e si disponga di un progetto firmato da un architetto. Inoltre, la divisione deve essere formalizzata tramite atto notarile e registrata al Catasto.
Questo processo è influenzato da vari fattori, tra cui possibili restrizioni locali e se si tratta di un appartamento in condominio, l’approvazione dell’assemblea condominiale, come stabilito dal Codice Civile. Per questo è fondamentale consultare i regolamenti condominiali e le normative urbanistiche locali, delineate nel Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune di riferimento.
Inoltre, il progetto deve rispettare alcune regole per garantire che gli immobili soddisfino i requisiti minimi di abitabilità, compresi impianti indipendenti per acqua, elettricità e gas.
Per quanto riguarda le dimensioni, in Italia ogni appartamento deve rispettare i requisiti di superficie minima abitabile che non può essere inferiore a 28 m², ma in alcuni casi possono essere accettati tagli inferiori, come monolocali abitati da una sola persona.
È inoltre richiesto che ciascuna unità abitativa abbia un accesso indipendente, come un ingresso separato dal pianerottolo o un’altra soluzione adeguata. Questo non solo è imposto dalla legge, ma evita problematiche legate alla privacy e facilita eventuali affitti o vendite.
Come dividere una casa già costruita in due unità abitative?
Dividere una casa esistente in due unità è possibile e, anche se può sembrare una sfida, è fattibile se si segue correttamente il procedimento.
Tieni in considerazione che per questo processo avrai bisogno dell’intervento di tecnici qualificati, come un architetto, un avvocato, un notaio e un perito catastale. Inoltre, sarà necessario coinvolgere artigiani ed imprese per effettuare i lavori di ristrutturazione.
Ecco i principali passi da seguire per realizzare la divisione di una proprietà in due abitazioni distinte:
- Consultare le normative urbanistiche ed il Codice Civile riguardo alla divisione di una casa in due.
- Ottenere l’approvazione dell’assemblea condominiale, se applicabile.
- Richiedere un progetto ad un professionista abilitato.
- Formalizzare la divisione con un atto notarile e registrare le due unità abitative distinte al Catasto.
1. Consultare le normative urbanistiche ed il Codice Civile
La prima cosa da fare prima di dividere una proprietà immobiliare in due è verificare le leggi vigenti.
In Italia, la normativa di riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001). Questo stabilisce che ogni divisione deve rispettare le disposizioni urbanistiche, inclusi i requisiti di abitabilità e sicurezza strutturale.
Ad esempio, è essenziale assicurarsi che entrambe le unità risultanti rispettino la superficie minima abitabile. Il Codice Civile, inoltre, disciplina i rapporti di proprietà all’interno di un condominio, regolando modifiche che impattano sugli spazi comuni o sulle quote condominiali.
Inoltre, è utile rivolgersi agli uffici tecnici del proprio Comune per ottenere chiarimenti e verificare la compatibilità del progetto con il Piano Regolatore locale.
2. Ottenere l’approvazione dell’assemblea condominiale
Se l’immobile è situato in un condominio, per dividere un’abitazione in due appartamenti è necessario richiedere il consenso dell’assemblea condominiale, come previsto dall’art. 1120 del Codice Civile.
In particolare, la divisione di un appartamento richiede l’approvazione dei due terzi dei millesimi, se comporta modifiche significative alle parti comuni (ad esempio, nuovi ingressi, nuovi impianti o modifiche strutturali). Inoltre, la divisione della proprietà in due modifica le quote di partecipazione di ciascuna casa alle spese condominiali. In caso di divisione di un appartamento, le due nuove abitazioni dovranno avere quote individuali.
Tuttavia, in alcuni casi eccezionali, se la divisione dell'appartamento non incide sugli elementi comuni né modifica le quote, potrebbe non essere necessaria la richiesta di approvazione all’assemblea condominiale.
3. Richiedere un progetto ad un professionista abilitato
L’elaborazione di un progetto redatto da un tecnico abilitato è un requisito indispensabile per dividere legalmente un appartamento in due abitazioni.
Un architetto o un ingegnere dovrà redigere un progetto che includa:
- Planimetria dello stato attuale e di progetto.
- Descrizione dettagliata delle modifiche previste.
- Verifica del rispetto dei requisiti di abitabilità (ventilazione, illuminazione, sicurezza).
- Preventivo dei costi.
Inoltre, sarà necessario richiedere al Comune i titoli abilitativi necessari per eseguire i lavori di ristrutturazione (SCIA o Permesso di Costruire).
4. Formalizzare la divisione e registrarla al Catasto
Una volta completati i lavori, il passo finale consiste nel regolarizzare la divisione dell’appartamento in due unità distinte a livello legale e catastale.
Perciò sono necessari i seguenti documenti:
- Certificato di abitabilità: rilasciato dal Comune una volta verificata la conformità del progetto presentato.
- Atto notarile: con cui il notaio formalizza la divisione e redige una nuova scrittura che descrive le due unità abitative indipendenti. Per quanto riguarda i costi, per questo processo di divisione in due di un immobile il notaio può richiedere approssimativamente tra i 1.000 e i 3.000 €, a seconda del valore delle nuove unità.
- Registrazione al Catasto: Ogni nuova unità riceverà un proprio identificativo catastale e la documentazione sarà aggiornata.
Cosa cambia una volta realizzata la divisione di una casa in due abitazioni?
Dividere una casa in due implica una trasformazione sia a livello giuridico che pratico. Una volta completato il processo, si verificano importanti cambiamenti legati alla proprietà, alle spese e all’uso delle unità abitative risultanti.
Ma cosa cambia esattamente? Vediamo nel dettaglio.
Imposte e tributi locali
Ogni unità diventerà una proprietà totalmente indipendente con una propria rendita catastale, influenzando l’IMU e le altre tasse comunali, come quella sui rifiuti (TARI).
Nuovi contratti di fornitura
Dividendo l’immobile, sarà necessario stipulare nuovi contratti per luce, acqua e gas. Ogni unità dovrà avere contatori indipendenti, il cui costo di installazione varia da 150 a 300 € per ciascun servizio.
Spese condominiali
Le spese condominiali verranno suddivise tra le due nuove unità in proporzione alle rispettive superfici. Sarà necessario aggiornare i millesimi condominiali ed ogni unità avrà diritto a un voto nelle assemblee.
