Come pianificare la manutenzione impianti nei condomini?

Manutenzione ordinaria e straordinaria: differenze principali

Quando si parla di manutenzione condomini, è importante distinguere tra manutenzione ordinaria condominio e manutenzione straordinaria condominio, soprattutto quando si tratta di manutenzione impianti condomini. Capire le differenze principali è fondamentale anche per pianificare correttamente ciascun intervento di manutenzione.

• Manutenzione ordinaria condominio: si tratta di interventi periodici, necessari per mantenere gli impianti in buone condizioni. Perciò è importante una programmazione adeguata. Comprende tutte le attività di routine necessarie per il buon funzionamento degli impianti del condominio, incluse operazioni di pulizia e sostituzioni di componenti usurate. Tra queste rientrano, ad esempio, la verifica periodica delle caldaie, il controllo degli ascensori, la pulizia dei filtri degli impianti di ventilazione. 
• Manutenzione straordinaria condominio: riguarda invece interventi più complessi e costosi, che possono essere causati da guasti improvvisi o dalla normale obsolescenza degli impianti. Alcuni esempi sono la sostituzione di una vecchia caldaia centralizzata condominiale, l’adeguamento dell’impianto elettrico condominiale alle normative più recenti o la sostituzione di un’ascensore. Questi lavori per essere eseguiti richiedono l’approvazione dell’assemblea condominiale e la suddivisione delle spese tra tutti i condòmini.

Pianificare correttamente la manutenzione ordinaria condominio può consentire di ridurre la necessità di interventi di manutenzione straordinaria, che possono risultare molto più onerosi.

Cosa include la manutenzione ordinaria degli impianti

La manutenzione ordinaria degli impianti nei condomini si compone di diversi interventi, necessari per garantire la sicurezza e l’efficienza dei diversi impianti dell’edificio. Tra gli interventi di manutenzione impianti condomini da pianificare sono inclusi:

• Manutenzione impianti di riscaldamento e raffreddamento condominiali: comporta il controllo e la pulizia annuale delle caldaie centralizzate condominiali, così come la verifica e la pulizia degli impianti centralizzati per la climatizzazione dei condomini.
• Manutenzione impianti elettrici condominiali: include il controllo periodico delle luci delle aree comuni, con la sostituzione di lampadine, ma anche la manutenzione di citofoni (se invece occorre installare citofono condominio per la prima volta o installare un tipo di impianto più innovativo allora si tratta di manutenzione straordinaria).
• Manutenzione impianti idraulici: può richiedere la pulizia di filtri, verifica di eventuali perdite, manutenzione addolcitori acqua condominiali, controllo della pressione dell’acqua e manutenzione dell’autoclave condominiale.
• Manutenzione ascensori: i controlli periodici programmati degli ascensore sono essenziali, oltre che obbligatori per legge, per garantire la sicurezza degli utenti. Comportano interventi di lubrificazione o taratura degli ascensori.

Pianificare le attività di manutenzione impianti condomini è fondamentale per evitare guasti improvvisi che potrebbero causare disagi significativi a tutti i condòmini e spese ingenti per le riparazioni. Inoltre, permette di rispettare le normative vigenti senza incorrere in sanzioni.

Come prevenire problemi con gli impianti nei condomini

La prevenzione è essenziale per mantenere la funzionalià degli impianti condominiali e ridurre il rischio di guasti. Perciò è importante programmare la manutenzione impianti condomini.

L’amministratore di condominio è la figura che ha il compito di stabilire un calendario annuale per i controlli da fare sui diversi impianti del condominio, pianificando le manutenzioni da annotando tutti gli interventi effettuati.

Molte imprese specializzate nella manutenzione di impianti condominiali offrono contratti di manutenzione periodica in modo da programmare più facilmente i diversi interventi. Affidarsi a tecnici specializzati è essenziale per avere la garanzia di una corretta manutenzione.

Importante anche identificare segnali di usura o malfunzionamenti, come rumori insoliti, perdite o cali di prestazioni, attraverso ispezioni programmate a cadenza regolare ma anche raccogliendo le segnalazioni dei condomini o del custode.

Manutenzione dei sistemi di riscaldamento e raffreddamento nei condomini

Gli impianti di riscaldamento e raffrescamento di un condominio sono determinanti per il comfort abitativo in ogni appartamento ed è imprescindibile effettuare la manutenzione dovuta.

Affinché i sistemi di riscaldamento centralizzato e aria condizionata di un condominio siano sempre efficienti ci sono alcuni interventi da programmare. In entrambi i casi, la manutenzione deve essere effettuata da tecnici specializzati, in modo che possano certificare la conformità dell’impianto termico condominiale.

Se si effettua correttamente la manutenzione di impianto di riscaldamento e raffreddamento, non solo si riduce il rischio di costosi guasti improvvisi ma si contengono anche i consumi energetici, garantendo il comfort abitativo in ogni appartamento.

Manutenzione dell’impianto di riscaldamento condominiale

Per quanto riguarda l’impianto di riscaldamento del condominio è imprescindibile la regolare manutenzione della caldaia condominiale, necessaria per mantenere la funzionalità ma anche per questioni di sicurezza. La normativa prevede controlli annuali obbligatori per le caldaie, che includono una serie di verifiche ed operazioni per preservare le prestazioni dell’impianto e contenere i consumi. 

Inoltre, viene controllato l’efficienza energetica delle caldaie centralizzate attraverso la verifica dei fumi emessi. 

La frequenza della manutenzione della caldaia condominiale dipende dal tipo di caldaia condominiale e dalla sua potenza. Solitamente va effettuata ogni anno o ogni due anni. Ogni intervento viene riportato sul Libretto della caldaia.

A questo si aggiungono le operazioni necessarie per l’accensione del riscaldamento da fare ogni inverno, così come la chiusura, sempre secondo il calendario stabilito dalla propria regione.

Manutenzione dell’impianto di raffrescamento condominiale

Anche per quanto riguarda la manutenzione dell’impianto di climatizzazione condominiale ci sono tempistiche stabilite dalle normative. Se si tratta di impianti di raffreddamento centralizzati con potenza termica superiore ai 12 kW è obbligatorio un controllo regolare effettuato da un tecnico. A seconda del tipo di impianto i controlli devono essere eseguiti ogni 4 anni, oppure ogni 2 anni per quelli di potenza maggiore.

Più frequenti possono essere gli interventi di pulizia professionale delle componenti dell’impianto di climatizzazione condominiale come i filtri o il motore esterno. 

La manutenzione degli impianti elettrici nei condomini

La manutenzione degli impianti elettrici condominiali richiede particolare attenzione, poiché un malfunzionamento può mettere a rischio la sicurezza dell’intero edificio causando corto circuiti e pericolosi incendi.

L’impianto elettrico condominiale alimenta diverse funzionalità del condominio, dall’illuminazione delle aree comune, interne ed esterne, all’apertura automatizzata di porte e cancelli. 

Una adeguata manutenzione degli impianti elettrici nei condomini può includere:

• controlli regolari del quadro elettrico per verificare se è in buone condizioni e che non vi siano sovraccarichi;
• sostituzione di cavi, interruttori o prese vecchi o in cattivo stato poichè possono rappresentare un pericolo.;
• sostituzione di lampadine o lampade non funzionanti, anche perchè la scarsa illuminazione degli spazi comuni condominiali influisce sulla sicurezza dell’edificio;
• manutenzione dei citofoni o videocitofoni;
• manutenzione degli impianti di sicurezza, come allarmi e sistemi di videosorveglianza;
• manutenzione forza motrice degli ascensori;
• manutenzione cancelli e porte automatizzate;
• manutenzione impianti tv e satellitari.