Ultimi chiarimenti sulle modifiche al testo unico dell'edilizia

Definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia 

Per quanto riguarda l'articolo 3, comma 1, lettera d), del Testo unico dell’edilizia sono state apportate innovazioni significative con le ultime modifiche alla legge.

Si amplia così l’area degli interventi ricadenti sotto il regime di ristrutturazione edilizia.

I nuovi parametri introdotti con le modifiche al testo unico per l'edilizia quali sagoma, sedime, prospetti, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche assume rilievo per quanto riguarda il regime degli edifici sottoposti a vincolo (ai sensi del d.lgs. n. 42/2004) ovvero ubicati in zona A e assimilate, nel caso in cui l’eventuale modifica di tali parametri significa dover sottostare alle norme sulle nuove costruzioni. 

Nella circolare si precisa anche che il riferimento alle caratteristiche tipologiche dell’edificio preesistente non si sovrappone al concetto di destinazione d’uso dell’edificio che viene stabilita dal titolo abilitativo e qualifica gli edifici in base alla tipologia edilizia (es. costruzione rurale, capannone industriale, edificio scolastico, edificio residenziale etc.).

Altra novità riguarda gli incrementi di volumetria, consentiti non solo per adeguamento antisismico ma anche per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. In particolare, quando si esegue una demolizione con successiva ricostruzione comportante incrementi volumetrici rispetto all'edificio preesistente non si tratta di ristrutturazione edilizia. Fanno eccezione gli aumenti imposti dalla normativa antisismica e il rispetto della normativa sull'eliminazione delle barriere architettoniche.

Inoltre, gli stessi interventi di demolizione e ricostruzione possono prevedere incrementi di volumetria anche per promuovere la rigenerazione urbana ma soltanto nei casi previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali.

Mentre in precedenza la demolizione e ricostruzione di questa tipologia di immobili poteva intendersi come ristrutturazione edilizia se rispettata la sagoma originaria, oggi si richiede il mantenimento di “sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche” e si specifica che non devono essere previsti incrementi di volumetria.

Per gli edifici ubicati nelle zone omogenee A (o ad esse assimilabili in base ai piani urbanistici comunali), così come nei centri e nuclei storici consolidati e negli ambiti di particolare pregio storico e architettonico si ha invece l'equiparazione agli edifici vincolati ai sensi del d.lgs. n. 42/2004, a meno che non esistano previsioni legislative o strumenti urbanistici in disaccordo.

Gli incrementi della volumetria di un edificio preesistente sono possibili quindi soltanto per interventi di rigenerazione urbana, recupero e riqualificazione di aree urbane, incluse quelle che versano in condizioni di dismissione o degrado. 

Interventi di demolizione e ricostruzione di immobili preesistenti 

Arrivano chiarimenti anche sugli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici.

Per gli edifici vincolati ai sensi del decreto legislativo 42/2004, gli interventi comportanti una loro demolizione e ricostruzione non possono dirsi intervento di ristrutturazione non solo quando si modifica la sagoma,ma anche nei casi di mutamenti del sedime, dei prospetti e delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche. 

Diversamente da quanto accade per gli edifici non vincolati per i quali gli stessi interventi rientrato nell'ambito delle ristrutturazioni, per quelli vincolati si applica il regime delle nuove costruzioni. Ciò non si applica però agli edifici ubicati nelle zone omogenee A o in zone a queste assimilate secondo piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici e nelle aree di particolare pregio storico o architettonico.

Questo si applica se non vi sono ulteriori disposizioni di leggi regionali in materia. 

Distanze tra edifici in caso di interventi di demolizione e ricostruzione di edifici già esistenti 

Arrivano precisazioni anche riguardo le modifiche all'articolo 2-bis, comma 1-ter, del Testo unico dell’edilizia. Modifiche che rispondono all'esigenza di introdurre strumenti che consentano di semplificare e accelerare l’avvio dell’attività edilizia ma allo stesso tempo di tutelare i beni culturali e del paesaggio.

L'articolo è finalizzato a regolare la specifica ipotesi nella quale, in occasione di un intervento di demolizione e ricostruzione di edificio preesistente, insorgano problemi inerenti al rispetto di norme in materia di distanze tra edifici.

Le modifiche alla legge intendono disciplinare i casi in cui siano oggetto di demolizione e ricostruzione edifici che risultino legittimamente ubicati rispetto ad altri immobili in posizione tale da non rispettare specifiche norme in materia di distanze, dove non sarebbe consentita l’edificazione ex novo.

Si aggiunge anche che sono consentiti gli aumenti di volumetria eventualmente riconosciuti per l’intervento anche fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, purché sia sempre rispettata la distanza preesistente, ma solo per interventi con carattere di incentivo, non per qualsiasi incremento volumetrico.

Inoltre, per edifici ubicati nelle zone omogenee A o in zone assimilate a queste dai piani urbanistici comunali, oppure situati nei centri e nuclei storici consolidati o in aree di particolare pregio storico o architettonico, per assicurare una maggiore tutela del costruito, gli interventi di demolizione e ricostruzione possono essere realizzati soltanto nell’ambito di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale. A questo si aggiunge un’ulteriore eccezione dettata dall’eventuale presenza di regole imposte dagli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica. In questo particolare ambito non sono consentite quindi iniziative al di fuori dai piani urbanistici.