Il superbonus del 110% previsto dal Decreto Rilancio varato dal Governo sarà applicato soprattutto in ambito condominiale e nelle abitazioni unifamiliari. Quali sono invece le possibilità per il proprietario del singolo appartamento? Sembrano ad oggi poche, anche se si parla di rivedere alcuni meccanismi entro il 1° luglio (data di scadenza per la conversione del provvedimento in legge). A meno che l’intervento sulla singola unità immobiliare (ad esempio la sostituzione degli infissi) non sia connesso alle opere che interessano le parti comuni (ad esempio il rifacimento del cappotto termico) le possibilità paiono ridotte. La norma chiarisce infatti che per ottenere la detrazione è necessario ottenere il miglioramento di almeno due classi energetiche, condizione da accertare mediante l’Ape, l’Attestazione di prestazione energetica.
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Il cliente che agisce da solo? Meglio sconsigliarlo subito…
È bene chiarirlo subito: accedere al superbonus a seguito di lavori realizzati nei singoli appartamenti è praticamente impossibile, a meno che gli stessi siano connessi a interventi che riguardano le parti comuni dell’edificio condominiale. Un esempio può semplificare il concetto: il signor Rossi decide di sostituire i vecchi infissi con altri di ultima generazione, che detrazione gli spetta? Il signor Rossi può usufruire del bonus ristrutturazione al 50%, a meno che l’assemblea di condominio non abbia deliberato la realizzazione di un cappotto termico o un altro intervento che determini un salto di almeno due classi energetiche sul fabbricato. In tal caso, la sostituzione degli infissi del singolo appartamento viene “inglobata” all’interno del maxi intervento alle parti comuni e il signor Rossi potrà di fatto sostituire gli infissi usufruendo del 110%, senza spendere un euro.
Solo insieme si possono ottenere più vantaggi
Il doppio salto di classe energetica si può ottenere intervenendo sull’edificio condominiale, ad esempio con la realizzazione di un cappotto termico o con la sostituzione della caldaia. Un ruolo chiave è giocato dall’amministratore, che può convocare un’assemblea straordinaria e proporre ai proprietari gli interventi alle parti comuni. Sarà compito del professionista stilare i capitolati di spesa e raccogliere i preventivi, nonché verificare la possibilità di cedere il credito all’impresa esecutrice. Spetterà quindi all’assemblea votare e scegliere la ditta a cui affidare i lavori.
Come si vota il superbonus in assemblea?
Di norma per il via libera agli interventi che beneficiano del superbonus, trattandosi di innovazioni agevolate, è sufficiente una delibera approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Il quorum può ridursi ancora in presenza di un’attestazione energetica, che in effetti è una delle condizioni previste dal Dl Rilancio per accedere alla detrazione. Di conseguenza, una volta redatta l’Ape per il via libera basterà il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Ripartizione delle spese e cessione del credito
Quando il condominio delibera interventi straordinari alle parti comuni, l’amministratore è obbligato a costituire un “fondo speciale” di importo pari all'ammontare dei lavori. Il superbonus del 110% promette però di eseguire le opere di riqulificazione senza alcun esborso da parte dei singoli condòmini, con il credito derivante dalla detrazione che può essere interamente ceduto all’impresa che esegue gli interventi. Quest’ultima, a sua volta, può scegliere se utilizzare il credito per ridurre le tasse oppure cederlo alle banche e ottenere subito denaro liquido. In alternativa alla cessione del credito, è possibile optare per loto “sconto in fattura”, un contributo sul corrispettivo dovuto fino ad un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha eseguito gli interventi. Lo stesso fornitore potrà poi recuperarlo sotto forma di credito di imposta cedibile ad altri soggetti, comprese banche e intermediari finanziari. Stando così le cose, la creazione del fondo speciale potrebbe risultare superflua, essendo i lavori a costo zero.
