La trasformazione di un locale commerciale in abitazione è un’operazione che consente di modificare la funzione di un immobile per adattarla a nuove esigenze di vita.
In un contesto in cui il numero di abitazioni è scarso, il cambio di destinazione d’uso di un immobile è spesso una necessità e, seppure si tratti di una procedura complessa, può essere un’opportunità interessante per riorganizzare e valorizzare uno spazio inutilizzato.
Ma come avviene questa trasformazione? E quali sono i passaggi burocratici e tecnici da seguire?
In questo articolo scopriamo tutto ciò che c’è da sapere sul cambio di destinazione d’uso di un immobile, dall’aspetto normativo alla parte pratica.
In questo articolo
- Cos’è il cambio di destinazione d’uso di un immobile?
- È possibile fare un cambio d’uso da locale commerciale ad abitazione?
- Le fasi del cambio di destinazione d’uso
- Cambio destinazione d’uso in condominio
- Il cambio di destinazione d’uso, un’opportunità da sfruttare
Cos’è il cambio di destinazione d’uso di un immobile?
Il cambio di destinazione d’uso si riferisce al mutamento dell’utilizzo di un immobile, passando da una categoria funzionale a un’altra.
Ogni immobile ha una destinazione d’uso, che può essere commerciale, residenziale, industriale o altro. Cambiare questa destinazione comporta un iter specifico formato da una serie di formalità da seguire per rispettare le normative locali e nazionali.
In questo caso specifico, parliamo del passaggio da un locale commerciale (adibito a negozio o ufficio) ad abitazione.
Si tratta di un cambiamento che richiede la modifica della classificazione ufficiale dell’immobile, pertanto richiede una serie di adempimenti burocratici ed urbanistici.
È possibile fare un cambio d’uso da locale commerciale ad abitazione?
La risposta breve è sì, è possibile. Tuttavia, il cambio da locale commerciale ad abitazione non è automatico e dipende da vari fattori, tra cui le normative urbanistiche e i regolamenti edilizi locali. Innanzitutto, occorre verificare se l’immobile può essere trasformato in un’abitazione dal punto di vista urbanistico. Se l’edificio è compatibile con i requisiti minimi necessari per un’abitazione, il cambio di destinazione d’uso può essere approvato.
Ad esempio, è importante che il locale rispetti le dimensioni minime e i requisiti igienico sanitari previsti per una casa, come l’adeguata ventilazione, la disposizione degli spazi interni e l’accesso ai servizi essenziali come acqua, gas ed elettricità.
Le fasi del cambio di destinazione d’uso
La trasformazione di un locale commerciale in abitazione è un processo che comporta diversi passaggi. Di seguito, vediamo quali sono i principali step da seguire per passare da locale commerciare ad abitazione:
Verifica preliminare
Innanzitutto, è necessario valutare se la trasformazione è possibile dal punto di vista urbanistico. Ogni comune ha un proprio Piano Regolatore che definisce le destinazioni d’uso consentite per le varie zone.
In alcune aree urbane, potrebbe non essere consentito cambiare la destinazione d’uso di un immobile, mentre in altre zone potrebbe esserci più flessibilità. Un tecnico specializzato (geometra, architetto o ingegnere) è la figura a cui rivolgersi per verificare se il cambio di destinazione d’uso del locale commerciale è realizzabile.
Sono necessari permessi comunali per cambiare destinazione d’uso di un’immobile?
Una volta verificata la fattibilità del progetto, si passa alla fase burocratica. In base alla tipologia di intervento da realizzare, sarà necessario presentare una pratica edilizia presso il Comune in modo da ottenere i permessi previsti.
A seconda dei casi può essere sufficiente una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), mentre nei casi più complessi occorre richiedere un Permesso di Costruire, indispensabile se sono previste modifiche strutturali o impiantistiche sull’edificio.
Adempimenti catastali
Dopo aver ottenuto l’autorizzazione del proprio Comune, il passo successivo è la modifica della destinazione d’uso a livello catastale.
Questo adempimento richiede una pratica detta “Variazione catastale” che si realizza tramite una procedura DOCFA (Aggiornamento Catasto dei Fabbricati) effettuata da un tecnico abilitato. In questa maniera vengono aggiornati i dati dell’immobile, come la categoria catastale, la classe e la rendita.
Questa fase è fondamentale per allineare i dati ufficiali alle nuove condizioni dell’immobile.
Esecuzione dei lavori
Sbrigata la parte burocratica, se il cambio di destinazione d’uso prevede modifiche come una nuova suddivisione degli spazi interni, l’installazione di nuovi impianti oppure l’adeguamento dei servizi è possibile procedere con i lavori.
È importante che le opere necessarie siano eseguite da professionisti qualificati, come imprese edili o artigiani specializzati, ma soprattutto che seguano il progetto realizzato da un architetto per avere la certezza che l’abitazione rispetti tutte le normative di abitabilità, come il rispetto dei rapporti aeroilluminanti.
Certificato di agibilità
Infine, una volta terminati i lavori, sarà necessario ottenere il certificato di agibilità. Questo documento attesta che l’immobile è conforme a tutti gli standard di sicurezza, igiene e salute previsti dalla legge e può essere abitato legalmente.
Cambio destinazione d’uso in condominio
Se il locale commerciale si trova all’interno di un condominio, oltre agli step che abbiamo visto, è fondamentale verificare anche il regolamento condominiale.
Alcuni condomini possono avere restrizioni riguardo alla trasformazione di spazi condivisi o modifiche all’utilizzo delle singole unità. In questi casi, è importante chiedere il consenso dell’assemblea condominiale prima di procedere con l’iter burocratico ed i lavori di adeguamento.
Il cambio di destinazione d’uso, un’opportunità da sfruttare
Il cambio di destinazione d’uso da locale commerciale ad abitazione è una procedura che può sembrare complessa e onerosa.
In realtà si tratta di un’opportunità che consente di rivalorizzare un immobile, riutilizzando spazi ad uso commerciale dismessi o non più adeguati per trasformarli in ambienti residenziali.
Se seguito correttamente, l’intero processo può concludersi con successo in tempi brevi, rendendo l’immobile perfettamente compatibile con le esigenze abitative moderne, con il vantaggio di avere spazi ampi, altezze importanti per un’abitazione tipo loft.
Inoltre, i costi sostenuti possono essere ridotti grazie alle detrazioni fiscali che possono arrivare a 48.000 euro (ovvero il 50% su una spesa massima di 96.000 euro).
Recuperare un locale commerciale per convertirlo in abitazione consente inoltre di ridurre il consumo di suolo, in linea con l'obiettivo previsto dall'Agenda 2030 per lo Sviluppo Sostenibile.
