Il Consiglio Notarile, l'Ordine degli Architetti, il Collegio Geometri e Geometri Laureati e l'Ordine degli Ingegneri dell'area bolognese hanno pubblicato il comunicato congiunto relativo alla sottoscrizione del protocollo d'intesa che definisce le modalità di collaborazione nel trasferimento degli immobili mediante la predisposizione della "Relazione Tecnica Integrata", che rappresenterà lo strumento tecnico di accompagnamento alla stipula notarile.
L'obbiettivo è quello di assicurare una verifica preventiva degli aspetti tecnici fondamentali relativi gli immobili, affinché attraverso una apposita "Relazione Tecnica Integrata" si possa offrire un efficace sostegno alle parti coinvolte nel trasferimento degli immobili assicurando la corretta circolazione del bene nel mercato.
Le competenze comprendono:
1 – Conformità urbanistica
Verifica della conformità urbanistica mediante accesso agli archivi Comunali dell’immobile oggetto di compravendita e confronto dell’ultimo titolo abilitativo autorizzato, con cui è stato realizzato (o modificato) l'edificio, in relazione allo stato di fatto in cui si presenta l’immobile.
- Accesso agli atti ed estrapolazione titoli autorizzativi depositati
- Sopralluogo sul posto per la verifica dello stato di fatto
- Analisi e rilievo delle eventuali difformità.
2 – Regolarità Catastale
Estrazione delle planimetrie catastali, depositate presso gli archivi catastali della provincia in cui è ubicato il bene oggetto di compravendita. Il catasto è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale.
- Estrazione delle planimetrie catastali depositate e della visura storica immobiliare;
- Sopralluogo sul posto per la verifica dello stato di fatto sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
3 – Agibilità o Abitabilità
Verifica della presenza o meno dell’abitabilità o agibilità dell’immobile. L'assenza di abitabilità non incide sulla commerciabilità del bene, sebbene tale carenza debba essere oggetto di specifica regolamentazione fra le parti. Pertanto, in assenza di deroga contrattuale, è obbligo del venditore trasferire il bene munito dell'agibilità o abitabilità.
Relativamente all’immobile oggetto di compravendita la Relazione Tecnica contiene indicazioni riguardanti:
- descrizione del bene, accessori, eventuali servitù, ecc.;
- storia urbanistica;
- conformità urbanistica ed eventuali sanatorie;
- conformità catastale;
- l’inesistenza/esistenza di difformità ai fini della determinazione della rendita catastale;
- presenza agibilità e abitabilità;
- vincoli urbanistico-edilizi eventuali;
- regolarità degli impianti; e sulla base delle valutazioni visive e dimensionali effettuate in sede di sopralluogo, la dichiarazione di rispondenza all’ attuale stato di fatto e ai titoli abilitativi sopra citati oppure la dichiarazione delle riscontrate difformità rispetto al quadro autorizzativo risultante dai titoli che hanno interessato l’immobile.
Quali potrebbero essere le difformità e le soluzioni?
Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:
Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo (l'immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo).
In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione.
Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA in Sanatoria per lavori già eseguiti.
Esempi: spostamento o demolizione di tramezzi, realizzazione di nuovi bagni, apertura o chiusura porta, realizzazione soppalchi etc.
Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una SCIA o Permesso di Costruire in Sanatoria.
Esempio: chiusura del balcone con una veranda, ampliamento edificio, opere strutturali, creazione balcone o terrazza etc.
Nella pratica le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica.
Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione.
Rischi e responsabilità.
La conformità urbanistica è dichiarata dal venditore, il quale può delegare un tecnico. Il notaio non ha l'obbligo di verificare che questa dichiarazione sia veritiera. LA RESPONSABILITA' (CIVILE E PENALE) E' QUINDI DEL VENDITORE, per questo motivo è importante affidarsi a tecnici con esperienza.
L'abuso non si trasferisce con la compravendita, e resta in testa a colui che lo ha realizzato. Il venditore potrebbe trovarsi in situazioni davvero spiacevoli.
Naturalmente anche l'acquirente, di fronte ad un appartamento difforme, deve scegliere se rifarsi, e quindi intraprendere una lunga e costosa (con rischio prescrizione) azione legale, o abbassare la testa e sanare di tasca propria gli abusi.
Il tecnico rischia in quanto dichiara il falso (civile e penale), ma non è stato colui che ha realizzato l'abuso.
La scelta dell'acquirente su quale figura rifarsi deve tenere in considerazione questo aspetto.
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